房屋貸款注意事項
房屋貸款注意事項 Q&A
房貸利率試算表
1. 申請房貸前需要準備哪些文件？
通常銀行會要求以下文件：
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身分證明（身分證、戶口名簿）。
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財力證明（薪資單、存摺影本、勞保投保明細、所得稅申報資料）。
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購屋相關文件（買賣合約、房屋權狀、土地登記謄本）。
2. 貸款成數與自備款怎麼計算？
房貸成數通常在 70% ~ 80%，最高可達 85%（依銀行與政府政策）。
例如：房價 1,000 萬元，貸款 80%，則需準備 200 萬元自備款。
3. 房貸利率怎麼計算？
房貸利率一般為 基準利率 + 加碼利率，可分為固定利率或浮動利率，常見利率類型：
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固定利率：貸款期間利率不變，適合想穩定還款的人。
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浮動利率：依市場變動調整，適合願意承擔風險以獲取低利率的人。
4. 如何比較不同銀行的房貸方案？
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利率高低（固定利率 vs. 浮動利率）。
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貸款成數（不同銀行可能有不同的貸款成數）。
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寬限期長短（有些銀行提供 1-3 年寬限期）。
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提前還款違約金（有些銀行規定前幾年提前還款需支付違約金）。
5. 什麼是房貸寬限期？有什麼優缺點？
寬限期是指貸款初期只需繳納利息，不需還本金，通常為 1-3 年。
優點：前期負擔較輕，現金流壓力較小。
缺點：總還款利息較多，之後本金還款壓力變大。
6. 貸款成數越高越好嗎？
不一定！貸款成數高代表自備款少，但也會增加：
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貸款利息總額
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每月還款壓力
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貸款審核難度
建議選擇自己能負擔的貸款成數，不要過度貸款。
7. 房貸核准條件有哪些？
銀行會審查：
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收入穩定度（上班族、軍公教、醫師等較易通過）。
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負債比（每月負債繳款不超過收入 40%-50% 為佳）。
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信用紀錄（無信用不良、逾期還款紀錄）。
8. 什麼是貸款總負債比（DTI）？
DTI（Debt-to-Income Ratio） 是銀行評估貸款人還款能力的重要指標。
計算方式：每月貸款支出 ÷ 每月收入
例如：每月收入 10 萬，房貸+其他貸款支出 4 萬，則 DTI = 40%。
建議 DTI 低於 50%，否則銀行可能會拒絕核貸。
9. 申請房貸一定要有共同借款人嗎？
不一定！但如果個人收入或信用狀況不足，可請 父母、配偶或兄弟姊妹 擔任共同借款人，提高核貸成功率。
10. 房貸可以貸幾年？年限越長越好嗎？
房貸年限通常為 20-30 年，年限長短影響：
貸款年限長 → 每月還款金額較低，但總利息支出較高。
貸款年限短 → 每月還款較高，但總利息較少。
建議選擇自己可負擔的最短貸款年限，降低利息支出。
11. 什麼是提前還款違約金？
部分銀行規定，若在貸款前 2-3 年 提前還清，需支付 違約金（通常為貸款金額的 1-2%）。申請房貸前應確認違約金規則。
12. 申請房貸前是否需要查詢自己的信用報告？
是的！可至 聯徵中心 查詢自己的信用紀錄，若有逾期、呆帳，建議先改善信用狀況再申請貸款。
13. 如何提高房貸審核成功率？
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提高自備款比例，降低貸款金額。
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降低負債比，減少信用貸款、車貸等負債。
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提供完整財力證明，如存款、薪資單、投資收益等。
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選擇適合的貸款方案，不同銀行審核標準不同，可比較多家銀行條件。
14. 銀行不核貸怎麼辦？
若房貸被拒絕，可考慮：
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調整貸款條件（增加自備款、縮短貸款年限）。
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降低負債（先還清信用卡、車貸等）。
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增加共同借款人（如配偶或父母）。
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找其他銀行（不同銀行核貸標準不同）。
15. 什麼是房貸轉貸？有什麼優勢？
房貸轉貸是指 將現有房貸轉到另一家銀行，通常是為了：
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獲得較低利率，降低月付款。
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調整貸款年限，減輕還款壓力。
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申請增貸，獲得額外資金。
但需注意轉貸成本（如手續費、違約金），確保轉貸後總成本較低。
16. 房貸適合固定利率還是浮動利率？
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固定利率：適合希望還款穩定、不想承擔利率上漲風險的人。
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浮動利率：適合願意承擔市場風險、希望在低利時期省錢的人。
若市場利率可能上升，可考慮先用固定利率，後續再評估是否轉貸。
17. 房貸還款方式有哪幾種？
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本息均攤（每月還款金額固定）。
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本金均攤（前期還款金額較高，但總利息較少）。
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寬限期貸款（前期只繳利息，之後再繳本金+利息）。
18. 有房貸後，還能再申請其他貸款嗎？
可以，但銀行會評估總負債比（DTI），若 DTI 過高，可能影響後續貸款或信用額度。
19. 貸款買房比全現金買房好嗎？
貸款可保留現金流，若利率低，可用資金投資獲取更高報酬。但若利率上升，負擔會增加，需衡量自身財務狀況。
20. 如何找到最適合的房貸？
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比較不同銀行的貸款條件（利率、貸款成數、還款方式）。
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考量自身財務能力（每月還款不超過收入 40% 為佳）。
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選擇可彈性調整的貸款方案，避免未來財務壓力過大。
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